2019年02月23日17:51:11來源：中新經緯編輯：小徐
摘要：中新經緯客戶端2月23日電(吳亦涵)房屋交易可能不用再計算“公攤面積”了，在2月18日住房和城鄉建設部發布的《住宅項目規範(徵求意見稿)》中，關於“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的規定引發了市場……
中新經緯客戶端2月23日電(吳亦涵)房屋交易可能不用再計算“公攤面積”了，在2月18日住房和城鄉建設部發布的《住宅項目規範(徵求意見稿)》中，關於“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的規定引發了市場的熱議。
目前我國大多數的房屋交易中，房屋銷售面積多以“套內面積+公攤面積”來計算。“買100平米房子只得70平米”的情況，在房屋交易市場中並不鮮見，市場對於“公攤面積”也一直存在著不少爭議。
在一些業內人士看來，如果“住宅建築應以套內使用面積進行交易”實施，或將解決目前市場上因關於房屋交易中公攤面積所存在的諸多問題，也將為徵收房地產稅的計稅標準奠定基礎。
不過，新的疑慮也在產生。“我們這些已經買了房的人會不會虧大了？”“沒了公攤面積，公攤設施誰來負責，怎麼收費？”中新經緯客戶端在採訪中發現，對於“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的新規，不少購房者和準備購房的人都產生了新的困惑。
資料圖。中新經緯攝
“公攤面積”亂像多
長久以來，關於住房公攤面積的問題一直備受市場關注。在剛剛過去的2018年，該問題就一度引發了市場的激烈討論。
2018年7月，瞭望智庫微信公號發表文章稱，提到公攤面積，幾乎每個購房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢，卻只買到一個70平米左右的房。該文章迅即引發了市場的熱議。
同月，新華社就上述文章發表評論稱，公攤面積缺少標準、管理混亂，不僅會讓消費者在購房時需支付更多房款，更使之在未來要支出物業費、取暖費等更多成本。隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅出台，購房者遭遇到的問題還將進一步加劇，產生的各類矛盾也將愈發尖銳。
2018年9月，新華社再度發表文章《買100平米得70平米：公攤面積7大亂象》，曝光了房地產市場上公攤面積計算模糊、公攤設施擅自挪為商用、公攤面積動輒再收服務費等種種亂象。文章引用專家觀點稱，公攤面積是房地產市場“最不透明的一項指標”，由此導致的房屋買賣糾紛及服務收費爭議由來已久。建議從制度上堵住現行法規漏洞，考慮適時引入國際通行的以套内面積為單位的房屋計價體系。
在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，此次住建部關於“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的新規，便與2018年市場上對於公攤面積的討論有着很大的關係。
“使用套内面積來計算，實際上是發揮了房住不炒的導向。從購房者的角度來講，公攤面積只是一個附屬設施，其真正的需求還是套内面積，如果套内面積比較小，老百姓覺得不划算就不會去買房，這就使得開發商也會更加註重做大套内面積，從而防止開發商通過公攤面積來做文章。”嚴躍進向中新經緯客戶端說道。
取消公攤面積，已經買房的人虧了？
“如果未來不計算公攤面積，那我豈不是虧了？”在中新經緯客戶端的採訪中，取消公攤面積之後自己之前買的房是不是虧了，成為不少有房者的第一反應。
2017年，謝先生在廈門購買了一套建築面積為40多平方米，實際套內使用面積30平方米出頭的單身公寓，在了解到住建部關於房屋交易的新規之後，他向中新經緯客戶端表示，如果真的不再計算公攤面積，那麼自己未來想要賣房的時候，是否也只能按照套內使用面積賣出？這樣的話，自己現在房屋的價值損失將在17萬元以上。
2017年在東南沿海小城新購一套住房的包女士也向中新經緯客戶端表達了相同的顧慮，“最關心的肯定還是未來賣房的時候公攤面積算不算的問題。此外如果新規實施，之前購買房子中的公攤面積如何處理？未來開發商會不會對公攤設施進行再次收費？”她開玩笑稱，目前自己的房子還沒交房，是不是可以去把已經交付的公攤面積費用討回來。
而在正準備購房的閆女士看來，新規是一個好消息，“此前公攤面積的計算太過複雜，感覺很多錢會交得不明不白，取消公攤面積之後就沒有這些問題，覺得可以用相同的錢買到使用面積更大的房子。”但她也存在着一些困惑：“如果不再為公攤面積付費，那麼小區里公攤設施的費用由誰負擔？在實際購房、居住中是否會有其他的一些變相收費？感覺最終羊毛還是出在羊身上。”閆女士說道。
在國內一線房企負責工程管理工作的寧宇(化名)向中新經緯客戶端說道：“對於房企來說，那些正在開發的房地產項目中，關於公用面積和建築面積的指標都是確定的。公用面積的建設也需要成本，如果真的取消公攤面積，那麼開發商只能用提高房屋每平方銷售單價的方式，來消化建設公用面積的成本。“
對於有房者的顧慮，嚴躍進向中新經緯客戶端指出，目前房屋交易是以總價購買來進行的，因此在總價不變的情況以套內計價的方式交易，房屋銷售的單價肯定會有所提高，因此對於有房者來說，並不用擔心這個政策會否給自己帶來虧損。
在中原地產首席分析師張大偉看來，套内面積計價對於購房者實際購房成本基本無影響。其指出，公攤面積的存在，其實容易讓人產生價格幻覺。“以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實際商品房住宅的套内面積是141平米，但增加公攤后就變成了173.7平米，而平均單價從套內的10.8萬變成了8.8萬，房價看似降低了，實際沒有降低，給購房者造成價格較低的錯覺。”張大偉對中新經緯客戶端說道。
張大偉指出，新規主要影響的是部分打着政策擦邊球賣那些實際使用面積率低的房子的開發商，減少了他們的灰色利益。另外，對於購房者而言，物業費等因為建築面積衍生的收費也有可能降低。
或為房地產計稅標準奠定基礎
值得一提的是，房地產稅的徵收問題也一直是市場關注的熱門話題之一，此前，房產稅徵收是否應該包含公攤面積的問題，也引發了市場不小的討論，討論主要集中在兩個方面：
一方面，由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極大，從0%至55%不等。同樣建築面積為100平方米的房子，有的公攤面積可能高達30平方米，有的則可能不到10平方米，一刀切地以建築面積為單位收取房產稅有失公平。
另一方面，如果只對套內使用面積徵收房地產稅，則有可能產生稅基漏洞，開發商可能會選擇性地把大量的面積計入公攤面積而“合理”逃稅。
因此，在嚴躍進看來，“此次新規具有行業變革的意義，對於居住者來講具有積極作用。從後續政策來看，房產稅包括和房屋交易面積掛鈎的政策可能發生變化，最終都統一按照套內面積計算，這就為產生稅收的計稅標準奠定基礎，以保護購房者權益為最終導向。”
“此次新規的出發點是規範住宅建築的計量標準。新規制定之後未來房屋交易如何規範，購房合同如何調整等細節性的政策，後續還有待完善，這樣才能保障房屋交易市場的穩定發展。”嚴躍進說道。(中新經緯APP)
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