原標題：個人房貸告別固定利率
央行周末再宣布重磅政策。繼8月起新發放貸款主要參考貸款市場報價利率（LPR）定價之後，昨天中國人民銀行出台存量貸款利率基準轉換方案。已簽訂房貸合同的市民，可以與銀行協商將定價基準轉換為LPR，也可以協商採取固定利率。
要點1
新政不涉及公積金貸款
根據央行公告，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成。
加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值，這個差值可以為負值，也就是可以下浮。加點數值在合同剩餘期限內固定不變，存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
公告明確，“存量浮動利率貸款”是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，不包括公積金個人住房貸款。自2020年1月1日起，各金融機構不得簽訂參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款合同。
要點2
初次轉換房貸實際利率基本不變
央行表示，新規的實施，將更好地發揮LPR貸款市場報價利率在實際利率形成中的引導作用，推動社會融資成本下降。預計初次轉換之後，存量貸款的利率執行水平將與轉換之前保持基本不變。
同一筆商業性個人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時點轉換，均根據2019年12月LPR和原執行的利率水平確定加點數值。
也就是說，從明年3月1日起市民就可以辦理老貸款合同將利率定價轉為LPR，辦理截止到8月31日，這期間哪個時間去辦理都可以，不影響利率。
除商業性個人住房貸款，其他存量浮動利率貸款，包括但不限於企業貸款、個人消費貸款等，可由借貸雙方按市場化原則協商確定具體轉換條款。
算賬
初次轉換房貸實際利率基本不變
為了讓公眾更直觀地了解新政，央行以商業性房貸為例進行了說明。
若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價周期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。
在上述案例中，房貸利率的定價錨點從基準貸款利率變為LPR后，加點方式從貸款基準利率上浮10%的5.39%，變為了LPR上浮0.59個百分點，還是5.39%。
分析
目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。
諸葛找房副總裁苑承建表示，此次利率轉換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實際執行時間是從2021年開始，也就是說，2020年客戶實際執行的房貸還是按照2019年的房貸執行。
在上述案例中，2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，執行的利率將調整為2020年12月發布的5年期以上LPR+0.59%，此後每年的新利率均為上年12月的5年期LPR加0.59%。
其他選擇
房貸還可協商採取固定利率
此次貸款利率的轉變，央行對借款人給出兩個選擇――既可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，也可以轉換為固定利率。轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定，轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。
固定利率在合同期內不變。如果未來利率上行，借款人可以避免成本上升。如果利率下行，借款人也無法享受紅利。對銀行來說則正好相反。由於房貸利率一簽就是好幾十年，銀行為規避LPR變動風險，一般不會同意與房貸借款人簽署固定利率貸款合同。根據央行公告，貸款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。已處於最後一個重定價周期的老貸款可不轉換。
未來走勢
轉換應對貸款人有益
LPR指的是貸款市場報價利率，作為未來的貸款利率之錨它的走勢如何呢？中原地產首席分析師張大偉預測，隨着豬肉價格逐漸平穩，未來幾個月LPR下調將成為大趨勢。民生銀行首席研究員溫彬也表示，以LPR為定價基準的新增信貸利率將穩步下移。
由於LPR是每月公布一次，調整的頻次要比基準利率高，所以更能反映市場變化。考慮到當前的利率水平處於下行通道，LPR預計還有下降的空間，所以從目前來看，房貸轉換對標LPR應該對貸款人有益。
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