“商住”限售後 投資投機呈“擠出效應”

東方財經網 2017-04-13 15:48:31 來源：新華網

新華網北京4月12日電（袁雅錦） 以封死 “炒房”可能為目的的北京調控政策十連環，讓房價“止漲”效果顯現。

反應在近日的市場變化上，尤以“商住”產品成交的劇烈下跌最為明顯，有分析人士稱，“此輪調控中出現的新殺手鐧――‘商住’限售，是對過去多年來商住產品打着‘不限購、限貸’旗號大肆推銷的釜底抽薪式打擊。”

業內認為，“商改住”打着低總價住宅的擦邊球卻往往以投資投機性需求為售賣對象，長期以往成為住宅市場上的“攪局者”，此次調控對“商住”的清算恰好體現出對“房子是用來住的”的回歸。

被抽去投機可能 “商住”成交明顯下跌

距離出台全面叫停“商改住”政策約半月，北京的“商住”市場成交量已呈現斷崖式下跌。

據了解，政策發布次日，北京商住簽約量從以往的日均200套左右瞬間跌至個位數。有業內人士認為，由於此前的北京調控之手鮮少伸向商住兩用房，造成許多開發商持續湧入商住市場，炒作其投資性和流通性，一度讓商住成為投資客的“避難所”。

而此次商住調控，堪稱北京有史以來最嚴，從規劃建設、銷售使用、購房資格、個人信貸等層面精準打擊“商改住”，其市場效果也最為明顯。

據亞豪機構數據統計，4月首周(4月3日-4月9日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現成交481套，成交面積7.38萬平方米，環比分別減少24％、15％。而從4月份情況來看，1-9日共實現商品住宅成交582套，成交面積8.39萬平方米，相比上月同期分別減少65％、51％。而回顧2月北京商品房成交量中，一度近六成為商辦類樓盤，相比去年同期增加了兩成左右。

限售後針對投資投機的“擠出效應”顯著，用中原地產首席分析師張大偉的話來說，“相當於把所有的商辦類物業的投資需求全面剔除出市場”。同時，他預測稱，在後市成交量上，或將帶來50%及以上的跌幅，甚至可能使這個市場進入休眠狀態；而在成交價格上，也將大幅下跌。

“商住”熱度停歇 巨量庫存“出口”待解

繼開發商被禁止向個人出售商住兩用房后，各大房源信息網站緊接着也被上“緊箍咒”。

4月11日上午，市住建委、市工商局、市網信辦聯合約談了15家發布房源信息的網站，對網站發布虛假房源信息、違規代理房地產經紀業務等違規行為提出規範要求，各網站必須在12日24：00前撤下明顯存在違規信息的房源。

實際上，在此之前，記者就發現房天下、搜狐等網站已早早下架了商住兩用房的房源信息。在隨後的採訪中，多數房產中介也表示，“‘商住’限售政策一出，許多loft公寓等商改住產品似短時間內進入無人問津期，目前買家和賣家都處於觀望中。”事實上，此次“商住”速凍現象只是更大範圍地重現了去年通州區“商住”限購的冷卻效應。

伴隨着“商住”熱度停歇，過去五年因住宅限購而集聚起來的巨量商住兩用房庫存出口待解。

一位業內人士表示，自2011年開始，北京確立產城一體化發展的戰略結構后，大量F3類型用地――即包括住宅、商業、寫字樓在內的綜合用地被推向市場，開發商一度高密度地投入類住宅產品的開發。尤其在五環、六環地段，隨處可見LOFT、公寓等商改住產品，發展至今似有過剩之險。

“北京眾多房地產企業目前手上都持有‘商住’存量，有的剛拿地不久，有的處於銷售中，‘商住’限售個人之後，或全面影響這些項目的規劃設計和銷售策略。對於本有商業地塊拿地計劃的房企來說，或也需要重新做戰略調整。”上述人士稱。

讓住宅回歸居住，讓商業用地回歸商業用途，隨着本輪調控意志的持續深入實施，過去曾定位為“短期投資品”的商住兩用房，面臨售賣對象的“消失”，“中招”房企該如何尋找新的市場出口，似乎仍待解。

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