10月二手房市場冷暖不同 部分城市成交量年內最低

東方財經網 2018-11-28 09:15:24 來源：21世紀經濟報道

 　當前在全國主要城市二手房市場成交出現分化的情況下，熱點城市的二手房市場價格與成交情況亦體現出分化的趨勢，中西部城市二手房價格漲幅明顯高於東部。不過，從一些指標可以發現，二線城市二手房降價跡象開始顯現。

　　樓市傳統市場旺季“金九銀十”剛過，年內各地樓市成交最後一波高峰期落下帷幕。

　　在當前樓市全面嚴控，市場逐漸回歸理性的情況下，二手房市場的成交情況如何？21世紀經濟研究院注意到，全國主要城市的成交出現較為明顯的分化。

　　根據國家統計局數據显示，10月份我國樓市下行趨勢明顯。表現在二手房市場上，全國4個一線城市二手房價格皆出現回落，且降幅在9月的基礎上持續擴大，受監測的31個二線城市的二手房價格平均上漲了0.3%。

　　21世紀經濟研究院選取國內11座重點城市(主要包括省會城市、直轄市和計劃單列市)，分別從10月份掛牌均價、成交單價、平均每日降價房源數、平均每日漲價房源數，以及租賃價格漲幅等數據維度，綜合分析其二手房市場成交現狀。

　　從分析結果來看，當前在全國主要城市二手房市場成交出現分化的情況下，熱點城市的二手房市場價格與成交情況亦體現出分化的趨勢，且中西部熱點城市的二手房價格漲幅明顯高於東部熱點城市。

　　同時，對比同期各主要熱點城市的掛牌均價、每日降價房源和漲價房源比之後發現，二線城市二手房降價跡象開始顯現。

　　二手房市場分化明顯

　　作為樓市成交的傳統旺季，10月份熱點城市二手房市場分化的跡象十分明顯。

　　根據國家統計局網站數據显示，10月11個主要城市的二手房售價環比情況中，一線城市的北京、上海和深圳環比9月皆出現下降趨勢。其中環比跌幅最大的是深圳，達到0.6%，北京和上海皆以0.2%的跌幅排在其後。

　　在剩餘8個熱點城市中，除杭州出現0.4%的較大跌幅外，其餘7個熱點城市的二手房售價皆出現了不同程度的上漲趨勢。

　　值得關注的是，二手房售價環比上漲的熱點城市中，中西部城市成交價漲幅明顯高於東部。西部城市西安、重慶和成都的二手房成交單價環比漲幅分別為1.5%、0.5%和0.5%，而東部城市中的大連、濟南和南京漲幅分別為0.1%、0.6%和0.1%。

　　二手房市場成交往往直接反映當地樓市的變動現狀，結合10月份各城市的二手房成交價來看，當前中西部熱點城市環比漲幅普遍高於東部沿海地區的熱點城市，這在一定程度上說明東部熱點城市的二手房市場正處於高位盤整階段，而售價相對較低的中西部熱點城市市場活躍度明顯更高。

　　在10月11城的二手房均價環比漲跌情況統計中，杭州二手房成交均價是唯一一個在二線城市中出現較大幅度下跌的城市。根據杭州市國土局的統計數據，杭州二手房成交量在5月達到高峰后，便連續下跌了6個月時間，10月杭州二手房市場成交量僅1939套，甚至低於今年2月的成交量，創一年成交量的最低值。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，杭州二手房價格下行趨勢與10月一線城市二手房市場整體下行趨勢類似，皆是當前樓市調控政策發揮市場實際作用的體現。同時，杭州又具有特殊性，此前受土地拍賣和樓市成交熱度的影響，杭州房價逐漸走高，當前二手房市場下行調整，正是杭州下半年土地降溫和搖號等樓市調控政策發揮實效的表現。

　　在熱點城市二手房市場整體分化趨勢明顯的情況下，各地租房市場出現了不同程度的整體下調情形。

　　據中國房價行情網(中國房地產行業協會主辦)統計數據显示，10月份11城的平均月租金為48.73元/平，環比9月下跌了0.53%。其中，月平均租金下調最快的城市為濟南，跌幅為2.22%，西安和杭州次之，跌幅分別為1.73%和1.51%。

　　除去個別熱點城市之外，10月11個熱點城市房租降價趨勢與當前各城市大力發展租房租賃市場，不斷提升租賃市場供給有關。受此影響，部分城市的住房剛需得到一定程度的滿足，從而使得置換需求在二手房交易中的比重提升，可能也是推動當前二線城市二手房價格提升的一個重要原因。

　　與此同時，在當前樓市調控不放鬆的情況下，房屋租賃和二手房市場成為滿足居住需求的關鍵力量。熱點城市的房租價格下調，有益於解決熱點城市，尤其是二手房價格上漲的熱點城市的居住矛盾問題。

　　市場下行預期凸顯

　　據諸葛找房數據研究院的數據显示，10月份全國11個熱點城市的二手房掛牌均價和成交均價，環比9月價格下調的城市數量要遠超價格上浮的城市。

　　從二手房的掛牌均價統計來看，環比9月出現價格回落的城市共有9個。其中，鄭州以1.06%的跌幅成為當月平均二手房掛牌價格跌幅最高的城市，成都和重慶次之，跌幅分別為0.88%和0.89。成都的二手房掛牌價格已連續7個月下跌，體現出當地二手房市場成交周期延長、市場觀望情緒漸濃的特點。

　　11個城市的二手房掛牌價格平均跌幅達到0.42%，21世紀經濟研究院分析師認為，這表明當前在樓市嚴控等政策影響背景下，熱點城市的樓市觀望情緒凸顯。同時，熱點城市的二手房掛牌價整體回落，也有益於推動當地樓市價格逐步向理性回歸。

　　需要注意的是，南京和深圳成為為數不多的二手房掛牌均價上漲城市。其中，南京的掛牌均價為30750元/平方米，環比漲幅為0.35%，深圳的掛牌均價為65813元/平方米，環比漲幅為0.4%。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，二手房掛牌市場價格能夠體現當地市場對樓市的預期情況，南京和深圳的二手房掛牌均價都出現環比上漲的情況，主要與當地市場需求結構密切相關。當前市場逐漸回歸理性，刺激一部分剛需和置換需求的出現，同時掛牌房源趁勢漲價起到了一定的提振作用，成為10月上述兩地掛牌均價整體提升的關鍵。

　　據中國房價行情網統計显示，10月南京和深圳的二手房掛牌房源主要以低總價剛需和改善為主。

　　以南京為例，總價100萬-200萬元的掛牌房源佔比最多，高達33%；其次為總價200萬-300萬元的房源，佔29%，兩者合計佔二手掛牌房源的六成多。

　　“金九銀十”期間，熱點城市二手房市場預期降溫的跡象，還體現在城市日均降價房源和日均漲價房源的比例上。

　　統計显示，10月11個熱點城市中，日均降價房源數量都遠高於漲價房源數量。上海以3015個日均降價房源位居熱點城市首位，西安則以257個日均降價房源排在最低位。

　　在關鍵的比例方面，11個熱點城市中日均降價房源數量平均是漲價房源數的4倍，其中比例最高的是杭州市，達到了11.3:1，位居11個熱點城市中的首位。

　　21世紀經濟研究院分析師認為，進入2018年下半年杭州土地市場急速降溫，以及搖號等調控政策效果逐漸顯現，樓市逐漸進入到下行盤整時期，目前杭州的二手房源降價趨勢明顯便是很好的佐證。

　　11個城市日均降價房源均大幅高於漲價房源數量，也反映了市場對熱點城市二手房預期的下調。在當前經濟面臨下行壓力的形勢下，熱點城市二手房市場觀望情緒上升，這對於全國房地產市場走勢來說，帶有一定的指向意義。 （稿件來源：21世紀經濟報道 ）

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