深滬樓市平靜 後市取決於調控政策走向

東方財經網 2017-03-16 21:53:52 來源：21世紀經濟報道

與北京、廣州火熱的二手房和樓市氛圍迥異，上一輪的房價領頭羊深圳、上海今年卻表現低調，開發商期待的“陽春三月”沒有出現。

2015年至今的這波房價上漲，此起彼伏，一線城市房價輪動效應明顯。此輪北京、廣州上漲較快，深圳、上海部分地區出現跌勢，這是這輪房價上漲周期的結束，還是在醞釀新的行情？

深滬樓市蟄伏

時間進入2016年下半年後，深圳樓市似乎已從樓市熱搜榜上消失了。

根據市規土委的備案數據，2月深圳全市僅成交804套新房住宅，成交均價54778元/平方米，相比去年9月份的成交均價61600元/平方米已下跌6800元/平方米。同時，2月份一手住宅成交量環比大跌5成，僅804套，8.19萬平方米，接近2008年同期低位水平。

2月份深圳一、二手住宅成交量合計3044套，環比下降30.8%。其中一手住宅零供應，僅有一批次的位於寶安區商業性辦公項目獲准預售。

新房遇冷，二手房也不例外。與去年同期相比，深圳1月份二手住宅成交量不足去年的1/5；2月份也延續低位成交。

而在去年初曾經火爆的上海，由於實施了嚴厲的限購限貸政策，改善需求受影響較大，今年春節過後的上海樓市成交依舊平靜，近幾個月存量住宅成交量持續在低位徘徊。1月份，上海二手房成交量只有9401套，是5年以來的月度最低值。

中原地產數據則显示，上海2月新建商品住宅成交面積36.3萬平方米，環比減少6.7%，同比下滑49.1%。這一數值也是6年來同期最低。業內人士表示，除了春節因素之外，市場信心還沒有恢復。

嚴厲的限價政策也在影響市場。在上海預售、現售價格均被嚴格管控的背景下，整個2月份市場供求雙方交易活躍度不高，也進一步加劇了市場供求矛盾，造成了市場“量跌價不跌”的局面。

易居研究院智庫研究中心總監嚴躍進認為，深圳和上海的這種情況，可能還會持續一段時間。

對於接下來幾個月的市場走勢，克而瑞預計，上海樓市供應量環比回升為大概率事件，但同比將繼續下滑，且目前市場觀望情緒濃厚，成交量維持低位在所難免。

今年想複製去年“陽春三月”的行情將困難重重。

而在深圳，3月已過去半月，新房和二手房市場並未出現明顯的回升。新推的幾個樓盤去化率維持在5-6成左右，大部分開發商仍選擇繼續“蟄伏”。

市場結構轉換

對於滬深樓市的走向，目前多空交鋒激烈。

3月以來，連續數月的低迷，讓一向嗅覺靈敏的深圳投資客，開始拋售房源。

深圳業內傳言，福田中心區皇都廣場的一位投資大戶，去年底以來開始拋售手中上百套房子套現，但傳言也未能證實。

針對拋售傳言，市場有分析認為，投資客並非徹底看空深圳樓市，而是在轉換資源，賣掉可能不再漲價的小戶型和商住房，再去投資大戶型產品。“隨着改善型需求增加和二胎政策的放開，大戶型將成為緊俏產品。”中原地產認為。

在上海，中原地產市場分析師盧文曦認為，在市場信心沒有恢復的情況下，今年個別開發商會選擇以價換量。

優淘城總裁薛建雄則表示，市場只是降溫，但開發商手上貨源不足，賣一套少一套，即便出現降價潮也要等到庫存足夠充裕之後才有可能。現在以價換量的基礎還不夠，開發商並沒有太多的庫存積壓。

總體來說，開發商、中介、以及房地產研究人士看跌滬深樓市的並不多。在嚴躍進看來，房價的走勢關鍵還是要看信貸政策走向。

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