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新規解讀：北京商品住房單次租期不得超過10年對租賃市場影響有多大？

東方財經網 2017-04-17 22:52:48 來源：中國房地產網

中房報記者 徐妍 北京報道

4月14日，北京市住建委和市規土委聯合發布《關於本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》，明確企業自持商品住房應全部用於對外租賃，不得以任何方式對外銷售，自持年限與土地出讓年限一致。同時，為了防範“以租代售”，對外出租單次租期不得超過10年。

此前，北京多塊土地出讓時均含有企業自持型地塊，也引起了市場對未來企業自持商業住房未來盈利模式的爭議，此次租期新規或將釐清未來租賃運營型商品房的產品化發展。

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觀點一：總體來看，租賃市場的房源主要來自於存量盤活，而非增量開發。預計在未來的市場結構中，約90%的房源將來自於私人房源和房源，通過專業化機構的管理盤活私人的房源使用效率，滿足更多年輕人的租房需求；以公租房和廉租房為主的房源則主要用於保障低收入群體的租房需求。至於增量開發用於租賃，這未來可能會是租賃市場供給的一個重要補充。

觀點二：長期來看，只有滿足比較高的租金回報率，例如5%～6%，以及房地產reits的發展，開發商才能通過開發、持有和運營管理的模式參與到租賃市場。現在的條件並不允許，一方面，租金回報率不到2%，另一方面，房地產reits也面臨很多的不確定性。

觀點三：租賃運營是一個非常強調服務的“活”，對於已經拿了自持用地的企業，按照現在的政策規定，必須持有且與土地出讓年限一致，這會對開發商的運營提出挑戰，預計未來外包專業機構託管會成為開發商的普遍選擇。

觀點四：租賃持有與運營是一個全新的房地產細分品類，相關的法律法規、行業規範、運營標準、信息發布、簽約備案、物管服務以及各參與主體的權利義務界定等都需要長效的制度安排，這次政策變化並不僅僅是一個短期的調控措施，很可能是長期規範性機制建設的開始。

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