王澤仁:想把房子不動產傳承給子女,買賣、贈與和繼承哪種方式較省稅?

有房的父母親,打算將不動產傳承給子女時,買賣、贈與和繼承究竟哪種方式較省稅?哪種方式比較好?不動產估價師王澤仁一次解析。

關於不動產的移轉或傳承樣態,其實是一個生生不息的循環,名下已經有不動產的人,可以透過出售、贈與或繼承將房屋或土地移轉出去,名下沒有不動產的人,也可能因為購置、受贈或繼承入手取得房屋或土地,無論身處哪一種階段,加減熟悉關於不動產的相關知識,都不會是壞事。

而這邊,僅針對現今社會上最常見的狀況,就是當名下有房的父母親,打算將不動產傳承給子女時,買賣、贈與和繼承究竟哪種方式較省稅?哪種方式比較好?

一樣先講結論:

哪種方式省稅?必須針對不同情境加以試算;

哪種方式比較好?就端看每位當事人與其家庭的實際需求而定,沒有最佳解、只有最適解,因此不會有標準答案。

用贈與來節稅  該注意什麼?

透過不動產來壓縮贈與或遺產總額,一直是我國行之有年的節稅方式。

根據《遺產及贈與稅法》規定:遺產及贈與財產價值之計算,以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準,指的是死亡時或贈與時,而目前的實價登錄,則是事實的「實」,指的是實際成交價,千萬不要搞混了。

其中,土地以公告土地現值為準,房屋以評定標準價格為準。這兩者相加即為不動產總課稅現值,通常會比市價更低,可能將近50%,使得不動產除了自住與投資外,額外多了壓縮資產、節省稅負的特殊功能

這裡分享一個「生前贈與」的實務案例:王媽媽希望將價值2,100萬的財產移轉給兒子。

第一、假如,資產客體使用「現金」

當年度贈與總額為2,100萬,須繳納贈與稅188萬

計算公式是這樣的:(贈與2,100萬-媽媽的免稅額220萬)×稅率10%

第二、假如,資產客體使用「不動產」

首先,母親購買市價2,100萬之不動產,其次贈與1/2持分給父親,最後父母兩人再各贈與1/2持分給子;由於該不動產課稅總現值恰好約440萬,則當年度贈與總額為440萬,贈與稅為0元

計算公式是這樣的:(贈與440萬-母免稅額220萬-父免稅額220萬)×稅率 10%

雖然用不動產的方法,和第一個用現金的方法相比,多了1次買賣與3次贈與移轉,必須額外支付印花稅、契稅、地政規費及代書費,同一年度內,無土地增值稅問題,但上述稅規費相加只有大概28萬,換句話說,利用不動產壓縮「贈與總額」的節稅效益比較高,在此案例高達160萬!

如果不動產現值超過440萬,也可再搭配「分年贈與」或「附有負擔贈與」,靈活運用免稅額與扣除額。

不過呢,贈與還是有風險的。首先呢,土地增值稅的部分,完全無法適用百分之10的優惠稅率,萬一是「長期持有的老地主」,土增稅很可能就會非常驚人

其次,在房地合一新制上路後,無償取得時的成本,只能以總現值來認定;以上一個例子來說,假如呢,兒子之後想要依照市價2,100萬出售,完全沒有想要多賺錢,但是他的成本會被國稅局認定為只有440萬,在扣除成本以及5%費用的情況下:

持有未滿1年,要繳稅率45%的972萬;
持有滿1年未滿2年,要繳稅率35%的756萬;
持有滿2年未滿10年要繳稅率20%的432萬。

換句話說,只要兒子持有滿2年後就想脫手,由於不願意降價賠本出售,也無法適用自住優惠下,此時就必須繳納432萬的所得稅;相較於前面贈與節省的160萬,房地合一簡直是加倍奉還

不過,曾經有一位扶輪社的前輩提醒我,雖然贈與行為分析下來會導致總稅負提高很多,然而不要忘記,「贈與稅」與「房地合一所得稅」的納稅義務人不同,走贈與這條路,是先省前手父母親的贈與稅,至於房地合一所得稅是後手子女的事情,也沒人逼迫子女們非賣不可,沒有人規定父母親一定要幫忙承擔!

假如因為房地合一稅額實在太高,反而讓子女迫於無奈下,只好住在祖厝裡面安身立命,一直透過贈與或繼承傳承下去,或許也是最好的安排。

不動產留到繼承最簡單?

身後的「繼承」,雖然在性質上也是屬於「無償取得」,不過由於發動條件是被繼承人死亡,稅負上的優惠,比起贈與來得更多。

首先,在「贈與」是無法優惠的土地增值稅,走到「繼承」這步,會變成直接免徵。而且,前次移轉時間點,一口氣拉到被繼承人死亡時,這段期間的所有漲幅一筆勾銷。

其次,房地合一新制對於繼承、遺贈或配偶贈與3種取得方式,有例外措施,可以用前手的取得時間點,來判斷適用新制或舊制。

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所以,針對長期持有不動產的狀況,如果走繼承方式,一來可免徵土地增值稅與契稅,二來,如果想要轉手,還可以法外開恩,適用1次舊制,只需要針對「房屋所得部分」合併申報個人綜合所得稅

最後,若再搭配預立遺囑,避免因為民法的「應繼分比例」,導致共有狀態及產權破碎,然後呢,再適度規劃符合移贈稅法要求、但不違反實質課稅原則的人壽保險,替子女們預留一些繳納遺產稅的稅源,其實不失為一個理想妥當的傳承規劃方式。

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買賣的重點在哪裡?

「有償買賣」的稅負優惠,相較於「無償贈與」剛好呈現對比狀態。

在同時滿足自用住宅及出售的條件下,再搭配一生一次或一生一屋的適用要件,土地增值稅可以享受10%的優惠稅率;稅額愈高,節稅效益愈明顯;此外,「有償買賣」時所支付的價金,會被認定為房地合一新制的取得成本,避免日後產生鉅額的所得稅。

因此,如果當子女已經明確表達日後會出售時,買賣就是一種相對適合的方式

值得注意的是,買方必須確實支付給賣方,才能獲得上述稅負優惠;因此,確實評估買方的財務狀況,或承擔債務能力,尤其重要!

額外提醒一點,雖然一般陌生人間的買賣,不像二親等間的買賣,直接被立法視為「贈與」,在移轉過程中,無須加跑國稅局。然而,科技發展日新月異的現代,稅捐稽徵機關的查核能力早已獲得大幅提升。

也就是說,無論是自始就沒有金流,或是賣方收取價金後,如果在短時間內資金快速回流給買方,幾乎都會被國稅局查獲,再連補帶罰,得不償失。

所以建議是,現階段的稅務規劃重點,絕對不是在賭稅捐稽徵機關會不會查,而是萬一你被盯上後,到底經不經得起查!要是想要走旁門左道,除非有牛鬼蛇神相助,否則天網恢恢,一般凡夫俗子終究在劫難逃。

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生前買賣、生前贈與、身後繼承  該怎麼判斷或挑選?

如果你還是覺得有點霧煞煞,難以判斷,此時你可以有兩種選擇:

1.  先試算看看最主要的稅負

你之所以無法輕易下決策,或許是因為你現在沒有直觀的思考點,此時,找一個成本與費用最低的規劃方案即可。

那麼在不動產移轉方面,土地增值稅的稅額通常扮演著至關重要的角色,重點是非常好算還不求人;只要有土地謄本與網路,任何人皆可在短短幾分鐘內,試算出該筆土地的土增稅,稅額精準至個位數

假設土增稅非常高,已經來到好幾十萬甚至破百萬的,那麼身後繼承通常是比較建議的選項;假設土增稅沒有很高,大概落在十幾萬左右,那麼生前買賣或贈與都是可以參考的選項,為屆時需要,再搭配贈與稅與房地合一所得稅一併考量

2. 尋求專業人士的幫助

大多數人的想法與需求是發散式的,對於沒那麼熟悉的領域,其實不太清楚何時該取捨?

此時,尋求一下專業人士的協助,他們有能力在聆聽與理解你的需求之後,協助你將想法收斂至2或3個規劃方案,並且忠實地告知,不同方案之間的差異、費用及優缺點評估。

最後,提供彙整與試算不動產稅負的頁面供參考

2022/03/30



來源鏈接:https://www.fiftyplus.com.tw/articles/24006

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