上海樓市反彈，被實錘了
1月20日，網上傳出一份會議紀要，是關於上海樓市的。
首先，這隻是一次會議紀要，可以理解為會商達成的一致意見，並未是正式發文，所以這肯定算不上出新政策，所以上海的回應沒毛病。
上海房管局的回應卻並未直接否認它的真實性，所以我們有理由相信，官方已經關注到上海樓市表現出過熱的趨勢，內部已經針對這種趨勢做預案，這也是完全說得通的。
而且做這種預案是十分有必要的，而且是他們的職責所在。
看到了吧，去年7月份最高決策層就已經定了調子，按照圖中的要求，再對比上海的這份會議紀要，就很好理解了。
高層的意思很明確：一是要及時精準掌握當前的樓市形勢，二是發現問題就要及時干預。
這則會議紀要的內容，可謂完全照此執行，反映上海的確在密切跟蹤上海樓市的趨勢，並內部形成了一些調控方向的共識，如果樓市繼續照此發展，這些共識會很快變成正式文件，對外公布。
所以，我們應該對此點個贊，至少不會再像原來那樣繼續亡羊補牢，而是在未雨綢繆。
再來看看這份紀要中的內容，重點其實是第二部分和第三部分的第一點。
1、新樓盤定價要參考周邊競品定價，為了避免出現”萬人搖號”這種刺眼的”打新”現象出現，價格是關鍵因素，只要沒有了價差，就失去了”打新”的意義。所以這一點也算是對症**。
其實此舉對開發商是有好處的，如果周邊有競品，價格預計較低的項目，房價有可能提上來，又能賣出去，這當然是好事。
對購房者來說，也算好事。多個樓盤價格保持相對一致，房源相對充足，供需比例不會太誇張，可以”打新”，但至少買到房的概率會大一些，一定程度上保證剛需，不至於全被投資性需求吃掉。
如果周邊沒有競品怎麼辦？要麼等，等其他項目一塊來，要麼盡量向周邊二手房價格靠，在上海這種級別的城市，只要不是死郊區，一般都是二手房和新房價格都是倒掛的。這也意味着新房價格有可能往上提一點。
對上海來說，相比較房價的上漲，消除價差，勸退投資客可能更重要一點。當然理想狀態肯定是價格穩定，房子又夠賣，如果做不到就只能選擇其一了。
2、甄別購房者。根據已經出現的投資客應對招數，針對性封堵。離婚兩年內不能買房，深圳已經這樣做了，假如上海在未來補上這一條規則，也很正常。分批搖號，無房戶優先，也是為了將投資客擋在外面。
上海樓市調控了三年，2016年3月25日啟動調控，2017年基本穩定，2018年小幅下跌，2019年重新上漲，到2020年，房價已經超過2016年，可以說上一輪調控已經被市場完全消化。
具體表現在，上海現在的庫存是明顯不足的，新房僅9個月，二手房掛牌量快速下降，鏈家去年11月是5萬套，12月是4.5萬套，到現在不過3.3萬套。
量和價是密切相關的，現在上海樓市預期明顯看多，憋了好幾年，大家都在积極入市，推動了樓市上行。這股力量不能簡單歸咎為投資需求抬頭，而是當年的調控讓很多人不得不推遲了購房計劃，現在積壓了幾年的需求重新爆發。
上海雖然在2016年啟動調控，但是卻沒有及時補庫存。這幾年上海住房供應是是不太充足的，又採取了一些措施吸引年輕人口落戶，延緩老齡化趨勢，一定程度上擴大了供需矛盾。
上海放開落戶門檻，也不是一下子全放開，先進來的可都是高精尖人才，購買力不俗。人家要買房子，又有資格，你不可能不讓他買房，即便是加入了所謂的離婚兩年不能買房，也只會影響到一小部分人，絕大部分人依然能直接進場買房。
供需矛盾，刺激大家积極上車，看房的人多了，競爭激烈了，房東又會上調掛牌價，其結果是，上海樓市肯定還會往上走。
所以，上海現在做的調控預案，其實是等於告訴大家，上海樓市的確是在回暖，而且是超預期的回暖，已經到了必須要干預的程度，而能做的其實就只有一點，引導積壓的需求有序釋放，畢竟真實的需求是擋不住的，只能疏導。
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