這两天，一則“賣掉深圳的房子，能買下半個美國”的消息不脛而走。
01
消息稱，據統計，將深圳所有房屋按市值賣掉，可以買下半個美國。
這則傳聞表示，“深圳房屋總市值151.5萬億人民幣”，美國住房總市值則為36萬億美元（234萬億人民幣）。
2020年中國GDP剛剛破100萬億，深圳一地住房總市值就高達150多萬億？
數據存疑。但中國房地產市值，遠超歐美髮達國家，卻是不爭的事實。
我們以澤平宏觀的報告作為參考。根據任澤平團隊測算，2018年，中國住房總市值約為321萬億人民幣，相比1998年的23萬億，翻了10倍多。
考慮到這兩年全國新房建設井噴以及房價上漲的變化，2020年中國住房總市值應該超過了350萬億，而2020年中國GDP突破100萬億，房地產市值約為GDP的3.5倍。
2020年，美國房地產總市值超過36萬億美元，約為234萬億人民幣，僅為中國的2/3左右。
02
各大城市房地產總市值有多少？
同樣根據任澤平團隊的測算，2018年，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市住房市值分別為30.4、27.3、9、13 萬億元，人均住房市值分別為141.2、112.8、60.2、100.1 萬元。
以當年數據來看，北上廣深住房市值合計高達80萬億元，約佔全國的1/4左右，相當於GDP總規模的7倍左右。
除了北上廣深之外，住房市值超過2萬億的城市還有天津、重慶、杭州、南京、蘇州、武漢、成都、福州、青島、濟南、溫州、廈門、寧波等。
這還是2018年的數據。過去兩年，主要城市房價普遍上漲，加上新建商品房井噴，房地產總市值至少還應上浮10%左右。
以深圳威力，2018年至今，深圳房價從5.5萬上漲到7.1萬，整體漲幅約為30%左右。
加上新建住房， 以此估測，2020年深圳房地產總市值約為17萬億。（參閱《2020年房價漲跌榜》）
這還是保守估計。如果將深圳所有住房都囊括在內，房地產總市值早已超過30萬億。
眾所周知，深圳有一半人住在城中村，商品房佔比相對較小，流通房產市值並不高。
根據廣發證券統計，2016年，深圳存量住房為4.57億平方米，860萬套。其中商品房僅為1.29億平，138.5萬套，套數佔比不到1/6，剩下的基本都是城中村小產權房、工廠宿舍、保障房。
2017-2020年，深圳新房成交約合2000萬平方米。考慮到新增保障房、自建房以及拆遷情況，2020年深圳存量住房保守估計在4.8億平方米左右。
2021年1 月，深圳二手房均價達到7.1萬元。如果將商品房、保障房、小產權房統一按此價格計算，深圳房地產總市值約為34萬億人民幣。
顯然，商品房、保障房、宿舍、城中村小產權房，不可能都能賣到市價。
任澤平團隊對深圳房地產市值的估測還是相對客觀的，考慮到近兩年深圳房價大漲，深圳真實的房地產總市值應該在20萬億-30萬億之間。
以20萬億來計算，深圳房地產總市值佔全國的比例為6%左右，相當於美國的1/10。
深圳與香港一水之隔，兩地適合進行比較。
早在2014年，香港媒體曾統計稱當年香港房地產總市值高達20.4萬億港元，而紐約和新加坡分別為6.7萬億和7.8萬億。
2014年至今，香港房價漲幅超過50%。
考慮到新增住房情況，如今香港的房地產總市值應該超過30萬億，與深圳相差不大。
03
這則消息之所以讓人浮想聯翩，不僅是因為隱喻了深圳高房價的現實，而且與歷史相對應：
1980年代後期，處於房價泡沫巔峰的日本，
僅東京的房地產市值，就能買下整個美國。
當時，“東京房價永遠漲”的神話可謂深入人心。
然而，1990年代，日本房地產泡沫破裂，房價一瀉千里，地價一度下跌60%以下。
30年後的今天，日本主要城市的房價仍未回到1990年代的最高點，日本亦陷入“失去的20年”之困。
04
當然，市值本身沒有太大意義，因為不可能所有人都能進行變現。
但瘋狂的市值能給人以強烈的財富幻覺，讓所有人以為自己的財富正在不斷膨脹，即便是只有一套房的剛需家庭，也會陷入這種狂歡當中。
然而，那些未能趕上房價上漲列車的普通家庭，只能眼看着財富差距被不斷拉大。至於那些將財富捆綁在房地產上的家庭，則成了高房價牢不可破的利益群體。
央行2020年發布的報告显示，我國城鎮居民家庭七成財富都是房產，住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
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