銀川樓市小幅回暖 去庫存仍需快馬加鞭

東方財經網 2017-03-18 07:39:32 來源：於瑤

去年以來，寧夏銀川市連續出台樓市新政，推動房地產市場去庫存。一系列利好政策效應疊加，逐漸恢復了購房者信心，住宅銷售市場出現回暖跡象，價格止跌企穩。但前期市場供應過大、市區常住人口較少、房企融資困難等因素抑制市場升溫，商業地產高庫存問題凸顯，去庫存問題仍是努力的主要目標。

銀川市住建局副張靜說，2016年銀川市出台“房地產15條”等系列措施，並獨創多項政策，如面向全市範圍內符合條件的鄉村教師及恥系統職工出售保障性住房，將公積金異地貸款業務擴大到全國，研發“农民安家貸”等信貸產品，鼓勵农民和农民工進澈房，政策效果初步顯現。

多重利好政策推動了銀川購房需求釋放及市場成交量的回升。銀川市房產交易中心統計數據显示，2016年銀川市新建商品住宅銷售3.06萬套，同比增長0.6％。二手住宅銷售1.03萬套，同比增長38％。

“政策效應疊加，逐漸恢復了購房者信心，使市場看空的觀點得以扭轉，剛需購房者加快購房節奏，原先的觀望者也開始入市，住宅銷售市場出現回暖跡象。”國家統計局寧夏調查總隊生產投資價格調查處副調研員王明珠說。

記者採訪了解到，部分樓盤熱銷對市場回暖產生帶動作用。2016年銀川多個樓盤一經推出就得到購房者認可，銷售火爆。如大閱城樓盤，除公寓外的住宅從開盤到售罄不到半年時間。受此影響，住宅價格也穩中有升。據統計數據显示，去年7月份銀川市新建商品住宅銷售價格同比上漲，是自2014年10月份以來21個月內首次呈現上漲。與此同時，受新建住宅市場止跌回升影響，去年11月份二手房同比價格上漲0.1％，首次突破25個月的下降態勢。

據銀川市住建局介紹，截至2016年底，銀川市房地產投資、施工、竣工、銷售均同比增長，全市商品房待售面積723萬平方米，“去化”周期在合理區間，全年商品住房均價波動在5000元／平方米上下。

但業內人士認為，回暖並不穩定。銀川易大融創營銷策劃有限公司董事長易榮華說，去年上半年小陽春提前釋放，各售樓部一片火熱，但下半年以來，市場又進入低迷期。而且房地產開發資金依然趨緊，不僅對擴大投資的信心產生壓力，同時也增加了整個市場的運行風險。

專家分析認為，目前，金融信貸對房地產市場支持力度仍在減弱，企業融資渠道不暢會進一步加大開發企業的資金壓力，造成個別資金實力弱的房地產開發企業資金鏈斷裂引發項目延期交付、爛尾和企業欠薪等突出問題。

不僅如此，受住宅庫存量大、市區常住人口相對較少等因素影響，銀川住宅銷售市場升溫也會受到抑制。“一方面，高企的地價、上升的人工等已將開發商利潤攤薄，且降價可能帶來的‘房鬧’、購房者觀望加劇等負面作用，削弱了開發商降價的积極性；另一方面，銀川作為三四線城市，房價總體不高，庫存高企主要是本身需求不足導致，在經過兩年的以價換量后，降價空間較小。”王明珠說。

記者採訪發現，近年來，不少外地大企業入駐銀川，造成市場上商業綜合體數量大增，且單個項目體量巨大。數據显示，在市轄區472萬平方米的商品房待售面積中，商業營業用房為122萬平方米，同比增長12.8％，辦公樓同比增長56％。

“這表明銀川房地產市場供給存在結構不合理的現象。”張靜說，近幾年銀川市商業營業用房、別墅、高檔公寓比例相對較大，一定程度上導致房地產市場供求關係失衡，商業地產開發量過大，空置時間較長，無法快速去庫存。

王明珠說，2017年，對房地產“去庫存化”政策支持仍將繼續，銀川住宅銷售趨勢有着繼續轉好的可能，市場有望呈現量價上升的發展態勢，但上行幅度有限。從購房者來說，購房門檻和成本的降低、金融資產收益的減少會使剛改需求與投資需求增加。從房企角度來看，經過前兩年的樓市低潮，企業對開發資金的安全性更加重視，“去庫存”的需求仍將成為企業經營的主要目標。

一些業內人士認為，對於供不應求的一二線重點城市，理應繼續實施限購限貸，但對於庫存量巨大、房價年均漲幅很小甚至不漲的三四線城市來說，還應繼續發揮政策效應，消化市場存量，企業也應趁勢而為，儘快轉型，同時優化產品，找准特色定位。

專家認為，從長遠看，還應進一步降低房地產的利潤空間，遏制無序投資。為了限制不以房地產為主業的開發行為，應讓房地產市場的利潤真正回歸理性。相關部門在給出一個合理的利潤空間后，對房企進行成本核算，如果超過就視為不當得利。

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